Reparații capitale de case de apartamente: de a plăti sau nu? Rata de revizuire a clădirilor de locuit

În încasările pentru plata serviciilor de locuințe și comunale, trimise cetățenilor din Federația Rusă, există o linie - "reparații majore". Care sunt motivele legale pentru depunerea acestuia la documentul de plată relevant? Ce structuri sunt responsabile pentru colectarea încasărilor financiare ale cetățenilor în aceste scopuri, precum și pentru revizuirea practică?

Trebuie să plătesc pentru repararea capitalului?

Da, în conformitate cu legislația Federației Ruse, este obligatorie. Ajustările corespunzătoare la actele juridice au fost făcute în 2014. Proprietarii apartamentelor sunt obligați să contribuie cu bani în suma stabilită de tarifele aprobate de organele legislative dintr-un anumit subiect al Federației Ruse și se calculează pe baza zonei locuinței . Adică, suma corespunzătoare, stabilită de autorități, este înmulțită cu numărul de metri pătrați de locuințe.

Deci, dacă ne-am îngrijorat de problema unui astfel de fenomen, cum ar fi repararea clădirilor de apartamente (plătiți sau nu), atunci am răspuns. Trebuie să se facă contribuții corespunzătoare. În același timp, CC CC conține prevederi conform cărora proprietarii apartamentelor își păstrează drepturile de proprietate asupra fondurilor pe care le-au contribuit. Dacă un cetățean vinde o locuință pentru care a făcut contribuții pentru reparații capitale, atunci drepturile de utilizare a bunurilor permise trec la cumpărător.

Revizia clădirilor cu apartamente: informații generale

Există două scheme principale în cadrul cărora este posibilă revizuirea clădirilor de apartamente. Legea presupune că acestea sunt echivalente din punct de vedere juridic - este vorba de alegerea cetățenilor.

Primul sistem este utilizarea serviciilor de fonduri regionale speciale - instituții în statutul de ONG-uri. Al doilea - crearea unui cont separat, care va acumula fonduri pentru revizuire.

În primul caz, termenii și procedura de efectuare a reparațiilor sunt fixați într-un program regional special. În cel de-al doilea scenariu, această sursă este de asemenea importantă, dar cetățenii, în cadrul criteriilor stabilite, pot ajusta condițiile relevante pentru efectuarea muncii necesare.

De obicei, fiecare casă rezidențială are o viață de serviciu în conformitate cu reglementările. Dacă în momentul în care clădirea, în conformitate cu criteriul de reparat, cetățenii nu au creat un cont special, acesta intră sub jurisdicția unui operator regional.

Costul reparațiilor capitale în fondul locativ de locuințe este suportat de autoritatea locală relevantă. Contribuțiile la reparațiile capitale sunt efectuate de proprietar. În acest caz este o municipalitate. Dar într-un fond privat de locuințe cu mai multe apartamente această obligație este atribuită proprietarilor de apartamente.

De unde vor proveni încasările?

Modul în care chitanțele de plată pentru revizie vor fi livrate proprietarilor depinde de varianta aleasă de acumularea de resurse bănești. Legislația lor prevede, după cum am menționat mai sus, două: într-un cont separat sau în contul unui operator regional. În primul caz, chitanța este trimisă cel mai des de către HOA, în al doilea - instituția de stat care se ocupă de revizia clădirilor de apartamente. Dacă clădirea rezidențială este administrată de societatea de administrare, îi sunt atribuite obligațiile corespunzătoare de a livra conturile cetățenilor.

Termeni de revizuire

Procedura de revizuire a clădirilor de locuințe prevăzută de lege se realizează într-un interval de timp care depinde, pe de o parte, de perioadele interreparabile stabilite pentru anumite elemente ale construcției unei clădiri rezidențiale și, pe de altă parte, de modul în care se formează capitalul corespunzător.

În cazul în care operatorul regional acumulează banii, revizia se efectuează în conformitate cu programul aprobat. De regulă, în primul rând, se repară case cu un grad semnificativ de deteriorare. În ceea ce privește scenariul în care fondul de capital pentru revizia clădirilor cu apartamente este la dispoziția HOA, trebuie remarcat faptul că termenele limită prevăzute în programul regional indică timpul la care ar trebui să se efectueze munca relevantă. Se așteaptă, astfel, că HOA-urile le pot realiza și mai repede decât ar putea face un operator regional.

În cazul în care revizia este gestionată de o instituție de stat, un factor important în formarea ordinii caselor de reparații este disciplina de plată a proprietarilor de apartamente. Dacă cetățenii nu sunt prea dornici să plătească în timp util facturi pentru locuințe, acest lucru poate afecta perioada de reparații în casele lor. Dar dacă uzura unui bloc de locuințe face dificilă operarea acestuia, atunci, indiferent de suma arieratelor pentru plățile de utilitate, reparațiile pot fi efectuate în această unitate cât mai curând posibil.

Ajutor de la buget

Indiferent de forma de acumulare de capital care are ca scop revizuirea, asistența acordată cetățenilor pentru transferarea fondurilor pentru întreținerea casei poate fi asigurată de stat. Astfel, în bugetele multor regiuni au fost investite fonduri pentru compensarea sumelor corespunzătoare cu 50-100%, în funcție de categoria socială a cetățeanului.

Specificitatea operatorilor regionali

Să analizăm în detaliu specificul activităților celor mai operatori regionali, dintre care am vorbit mai sus. Ce fel de instituții sunt acestea? În majoritatea cazurilor, aceasta este o organizație non-profit, care este administrată de autoritatea executivă regională, responsabilă de reparațiile capitale ale clădirilor de apartamente. În mod tipic, structura guvernamentală care creează operatori regionali este numită Ministerul Locuințelor sau alte modalități similare.

Principala funcție a operatorilor în cauză este controlul deplin asupra unei astfel de proceduri, cum ar fi reparațiile majore ale casei, începând cu trimiterea de cecuri către cetățeni și încheierea cu procedurile de acceptare a lucrărilor de construcție legate de amenajarea clădirii. Responsabilitatea financiară pentru activitățile structurilor în cauză este cel mai adesea suportată de guvernul subiectului federației.

Activitățile operatorilor regionali ar trebui să fie foarte transparente: de exemplu, informațiile care reflectă rezultatele activităților acestor organizații sunt, de obicei, afișate pe site-urile lor. Fiecare proprietar va putea vedea cât de mult a crescut fondul de capital pentru revizia clădirilor de apartamente, pe care îl reînnoiește în mod regulat, se familiarizează cu lista lucrărilor care trebuie făcute în jurul casei sau cu informațiile despre performanțele contractorilor.

O astfel de transparență a activității operatorilor regionali este legată de dorința autorităților de a spori încrederea cetățenilor. Astfel încât nimeni nu este întrebat dacă să efectueze reparații majore ale clădirilor de apartamente, să plătească sau nu pentru serviciile relevante. Oamenii ar trebui să înțeleagă că operatorul este o structură stabilă și nu va dispărea nicăieri cu banii plătiți.

Specificitatea programelor regionale

Care sunt trăsăturile specifice ale programelor regionale, conform cărora ONP-urile responsabile cu revizia clădirilor rezidențiale implementează procedurile relevante?

De fapt, acestea reprezintă o listă de clădiri rezidențiale construite în subiectul federației și care se confruntă cu o nevoie obiectivă de reparare a acoperișurilor, fațadelor, fundațiilor și a altor elemente care au semne de deteriorare. Programul nu include case care sunt recunoscute în conformitate cu procedura stabilită ca fiind de urgență, precum și clădiri care nu conțin elemente de proprietate comună în structura lor.

Cea mai importantă componentă a programului care reglementează revizia clădirilor cu apartamente este programul pentru activitatea relevantă. Se formează pe baza unor diverși factori: de exemplu, gradul de deteriorare a clădirilor, perioada de funcționare a acestora, în unele cazuri - dimensiunea datoriilor cetățenilor pentru serviciile de utilități, după cum am menționat mai sus.

Care este modul de acumulare a capitalului?

Deci, am aflat că există două modalități de acumulare a capitalului, care poate fi apoi trimisă la repararea capitalului unei clădiri rezidențiale: printr-un operator regional sau printr-o asociație de condominiu sau cu participarea unei societăți de administrare. Care dintre ele este mai bună? Poate că nu există prea multă diferență între ele?

Principalul avantaj al contactării unui operator regional este economia de timp. Cetățenii nu vor mai trebui să-și petreacă timpul cu privire la formalitățile legate de decizia de probleme financiare și alte aspecte organizatorice legate de implementarea prevederilor legii privind revizia clădirilor rezidențiale. Serviciile ONG-urilor relevante sunt gratuite. Cu toate acestea, un astfel de format de activități se caracterizează printr-un defect clar - revizuirea poate fi efectuată numai în timp prevăzută de programul regional, așa cum am menționat deja mai sus.

Prin urmare, dacă chiriașii se așteaptă să fie capabili să efectueze reparații majore la domiciliu, nu în conformitate cu programul, dar dacă este necesar, trebuie să inițieze deschiderea unui cont special, pe care se vor acumula fondurile necesare. Desigur, în acest caz, va trebui să vă petreceți timpul rezolvând o mulțime de probleme organizaționale. Cu toate acestea, în structura HOA, de regulă, există întotdeauna oameni competenți în rezolvarea unor astfel de dificultăți. Desigur, este puțin probabil ca aceștia să fie de acord să facă munca liberă, dar rezultatul așteptat al cetățenilor justifică, de regulă, costurile corespunzătoare. Prin urmare, acest scenariu este pe deplin aprobat de mulți proprietari care intenționează să efectueze revizii periodice ale clădirilor de apartamente. Să plătească sau nu angajaților HOA și, dacă da, cât de mult se decide problema la ședințele relevante.

Deci, să enumerăm principalele avantaje ale opțiunii, în care operatorul regional gestionează banii:

• Structura corespunzătoare rezolvă toate problemele organizaționale necesare;
• Activitățile operatorilor regionali nu sunt supuse plății;
• Tipul corespunzător de ONG trebuie să raporteze în mod public pentru activitatea lor.

Principalul dezavantaj al acestei scheme: timpul reviziei efective poate fi diferit de cel care este de dorit pentru proprietarii de apartamente.

Să luăm în considerare avantajele de bază ale deschiderii contului propriu asupra gestionării resurselor banesti pentru efectuarea reparațiilor:

• Puteți seta orice limită de timp pentru ordinea lucrărilor și serviciilor necesare;
• Aveți posibilitatea să alegeți contractori beneficiari și garanții de calitate;
• Există posibilitatea de a implementa o reglementare flexibilă a valorii contribuțiilor pentru revizuire.

Principalul dezavantaj al acestei scheme: aveți nevoie de timp pentru a organiza interacțiunea HOA cu diverși contrapărți și supraveghetori. Dar, după cum am menționat mai sus, în structura asociațiilor proprietarilor de locuințe de obicei există cetățeni întreprinzători care sunt gata să contribuie la soluționarea problemelor relevante.

Cum să organizați un management independent al capitalului?

Este posibil ca cetățenii să decidă să o facă singură, fără a recurge la serviciile unui operator regional. Astfel, finanțarea reparațiilor capitale ale clădirilor cu apartamente va deveni pe deplin gestionată de chiriașii înșiși. Cum se poate organiza auto-managementul în ceea ce privește rezolvarea sarcinilor legate de revizia?

În primul rând, HOA ar trebui să funcționeze în casă. Cu toate acestea, acesta poate servi doar o clădire rezidențială specială. Dacă există mai multe case, este permis ca numărul total de apartamente să nu depășească 30, în funcție de locația lor pe un singur site.

La reuniunea proprietarilor de locuințe, ar trebui să se determine valoarea contribuției corespunzătoare pentru repararea capitalului, percepută din fiecare apartament. Valoarea sa minimă nu poate fi mai mică decât tariful stabilit în actele legislative regionale care reglementează sectorul locuințelor și al serviciilor comunale. Revizia este, de fapt, un set de servicii furnizate de organizațiile de construcții. Este necesar să se aprobe lista serviciilor corespunzătoare. În același timp, nu ar trebui să includă o cantitate mai mică de muncă decât cea indicată în programul regional. Cetățenii trebuie, de asemenea, să decidă cu privire la termenii de reparații capitale. Ele nu pot fi mai târziu decât cele prescrise în programul regional.

De asemenea, proprietarii pot decide să mărească sau să scadă valoarea contribuțiilor la reparațiile capitale. Dar valorile corespunzătoare ar trebui să se încadreze în limitele stabilite de legislație. Fondurile deja colectate pentru reparațiile capitale nu pot fi încasate fără o serie de documente importante, și anume: procesul-verbal al adunării generale, pe ordinea de zi a cărui ordine de zi se află reparațiile capitale, contractele cu contractanții, un certificat de acceptare și un protocol final care reflectă activitatea desfășurată.

Suma plăților

Deasupra am observat că principalii indicatori pe baza cărora se formează cheltuielile proprietarilor legate de formarea fondului financiar corespunzător sunt rata de reparație capitală a blocului de locuințe aprobat în regiune, zona apartamentului și valoarea compensației pentru o parte din cheltuielile cetățenilor din buget.

Prima componentă a "formulei" este determinată de autoritățile regionale. De exemplu, rata de reparații capitale a unui bloc de locuințe din regiunea Rostov este de 6,60 ruble. Pentru pătrat. Indicatorul corespunzător este fixat în rezoluția guvernului regional. În regiunea Voronezh vor exista alte cifre, pe baza cărora se calculează contribuțiile pentru reparațiile capitale ale clădirilor de apartamente, Moscova are dreptul de a-și stabili propriile.

Tariful este calculat înainte de aprobarea de către guvernul regional pe baza metodologiei elaborate de Ministerul Dezvoltării Regionale a Federației Ruse, adică la nivel federal. Se presupune că mărimea contribuțiilor respective se calculează pe baza unei estimări a valorii totale a cerințelor obiective pentru fondurile pentru plata lucrărilor și a serviciilor care sunt cel mai probabil să fie efectuate cu scopul de a aduce în ordine cladirea rezidențială medie după mai mulți ani de funcționare continuă.

Sancțiuni pentru nerespectarea cerințelor legii

Există sancțiuni dacă cetățeanul decide că nu dorește să contribuie la revizia clădirilor de apartamente? A plăti sau nu este o întrebare pe care nu o cere. Da, există sancțiuni. Plățile în cauză sunt avute în vedere la nivelul legislației federale. Iar dacă o persoană nu le plătește, atunci acesta este un motiv legitim pentru formarea unei datorii și a acumulării ulterioare a penalităților în caz de neplată. Aproximativ la fel ca în cazul refuzului de a transfera fonduri pentru alte servicii publice. În cazul în care un cetățean refuză, în principiu, să plătească sumele corespunzătoare și compensațiile legate de întârzierea plăților, atunci fondurile pot fi recuperate de la el de către instanță.

Cine controlează cifra de afaceri a fondurilor?

Dacă proprietarii locuințelor au decis că vor transfera competențele legate de repararea capitalului către operatorul regional, care va exercita controlul asupra cheltuielilor fondurilor corespunzătoare? Mai sus, am menționat că guvernul regional este cel mai probabil să își asume responsabilitatea financiară completă pentru rezultatele activităților ONG-urilor respective.

O măsură suplimentară de protecție a resurselor bănești - în barierele în calea retragerii acestora din conturile operatorilor regionali. Astfel, banca va plăti contractorilor lucrările de reparații capitale ale clădirii de apartamente numai în cazul în care subofițerul responsabil cu reparațiile capitale emite un raport care să reflecte informațiile referitoare la reuniunea privind repararea, precum și un contract de furnizare a serviciilor relevante și un certificat de acceptare. De asemenea, va fi necesar un protocol final privind aprobarea lucrărilor executate de contractant. Aceleași cerințe, apropo, am enumerat mai sus, descriind specificul gestiunii financiare pentru revizuire prin HOA.

Operatorii regionali sunt obligați să prezinte informații cu privire la activitatea lor, autoritățile statistice ale Serviciului Fiscal federal și alte instituții, dacă este cerut de lege. În unele regiuni, aprobate prin acte juridice pentru care un operator regional trebuie să trimită în fiecare lună într-un număr de inspecție de locuințe pe regularizări de numerar pentru reparații capitale. Aceste informații pot întâlni și cetățeni - prin intermediul site-ului.

Activitatea ONG-urilor formate de către guvernele regiunilor din Rusia nu este de așteptat să participe direct ca subiecte ale raporturilor juridice ale persoanelor private. Toate contractele semnate de către o persoană juridică, răspunderea subiectului puterii. Structuri de guvernanță adecvate în regiunile care formează consiliile de administratie conduse de funcționari - de exemplu, acest lucru poate fi primul șef adjunct al regiunii. Consiliul de administrație la NCO responsabil de revizie, pot include, de asemenea, reprezentanți ai structurilor sindicale, entitate legislativă.