Tipuri de activitate de evaluare a valorii

Costul - una dintre caracteristicile cheie ale obiectului tranzacțiilor civile. Care sunt simptomele? Cum costul clasificate? Care este scopul în afaceri sau într-un agent imobiliar calculat de fapt, cifrele și prin ce metode?

Care este „cost“ și „evaluare“

Înainte de a explora tipurile de costuri și motive legate de clasificarea acestuia, pentru a determina care îl reprezintă. Criteriile care ar permite să dea un răspuns fără echivoc, într-un mediu de economiști la nivel mondial și rusă suficient. Printre cele mai populare este: valoare - este suma de bani care este stabilită ca o condiție a tranzacției în procesul de interacțiune a subiecților relațiilor civile în timpul estimat al transferului drepturilor de proprietate sau a altor mecanisme de utilizare a obiectului. La rândul său, termenul „evaluare“ este asociat cu mecanismul de determinare a sumelor în cauză.

evaluarea aspectelor

Obiectele de evaluare pot fi imobiliare, servicii, transport, bunuri de uz casnic, proprietate intelectuală - toate prevăzute de legea civilă ca un posibil subiect pentru tranzacții care implică persoane fizice și juridice. Procedura asociată cu definiția valorii monetare, care se transferă de la un subiect la altul este temei juridic pentru transferul drepturilor de proprietate, aceasta se realizează prin metode recunoscute de ambele părți. Acestea pot oferi, de asemenea, terțe părți, dar sub rezerva unui acord cu părțile principale în tranzacție.

Anumite tipuri de valoare de bunuri, proprietăți sau servicii poate fi determinată, în funcție de natura relațiilor, la cererea părților sau din cauza cerințelor legale. De exemplu, în tranzacții imobiliare recurge la serviciile de evaluatori, în multe cazuri, necesare pentru înregistrarea drepturilor de proprietate.

Abordările folosite în evaluarea

Evaluare, precum, de exemplu, determina tipul de valoare, poate fi realizată în cadrul diferitelor abordări. Practica de afaceri rus a dezvoltat trei de bază: venituri, comparative și costuri. Luați în considerare esența lor.

Modelul de venituri include implicarea unor tehnici care se bazează pe un calcul al veniturilor așteptate de posibila utilizare a noului proprietar al obiectului de evaluare - de exemplu, chirie. Modelul comparativ implică studiul numerelor, caracterizarea tipurilor de proprietate valoare a unor obiecte cu cele ale altor, foarte asemănătoare în caracteristicile inițiale. De exemplu, evaluator pentru a determina rata de numerar corespunzătoare pentru apartament, de regulă, studiind oferta existentă pe piață. Ca parte a costurilor modelului calculat costurile posibile care sunt necesare din punct de vedere al menținerii instalației într-o stare funcțională adecvată. În cazul în care , de exemplu, o persoană cumpără un tractor, apoi le -a angajat la evaluatorul trebuie să determine valoarea acestui tip de transport, să ia în considerare costurile potențiale asociate cu repararea echipamentelor.

Rezultatul evaluării

Odată ce valoarea tipurilor de proprietate sunt analizate, și este dat rating corespunzătoare, rezultatul poate fi utilizat ca un ghid pentru a determina prețul final al tranzacției. Sau în alte scopuri - de exemplu, în contractul de asigurare, împrumut, vânzare de acțiuni, etc. Luați în considerare ceea ce distinge tipurile de valoare în evaluarea diferitelor obiecte de către experți ruși ... Și cum pot informațiile relevante utilizate în practică.

Clasificarea costurilor

Ce tipuri de cost al unui obiect de evaluare izolat experți moderni? Criterii de clasificare aici destul de mult. Luați în considerare una dintre cele mai comune dintre modelele economistilor ruși.

Acesta este prezent, în special, valoarea de piață. Acesta este prețul, a cărui valoare este fixată la momentul evaluării obiectului, cu condiția ca de așteptat să vândă în segmentul concurențial. Ie condiții obligatorii determină valoarea corectă - disponibilitatea informațiilor publice cu privire la principiile de stabilire a prețurilor mărfurilor, absența unor factori externi semnificativi (de reglementare), care afectează prețul.

Există în acest model valoarea investiției. Indicatorii săi sunt identificate în scopul de a furniza informații la adresa persoanelor interesate să investească într-un obiect. În unele cazuri, valoarea investiției poate coincide cu piața. Dar acest lucru nu este întotdeauna cazul. Uneori, în același timp investiția este calculată și valoarea de lichidare a obiectului. Valoarea sa exprimă probabilitatea de mărimea veniturilor posibile la revânzarea obiectului tranzacției.

Există o valoare cadastrală. Scopul înființării sale - introducerea unui obiect într-un anumit stat sau sucursală registru și apoi folosind declarațiile de informații relevante. De regulă, în acest caz, vorbim despre calculul impozitului. Valoarea cadastrală este de obicei mai mică decât piața, dacă vorbim despre imobiliare, sau aproximativ egală cu ea.

Există , de asemenea , un astfel de lucru ca și costurile de asigurare. Aceasta implică calcularea valorii unui contract de asigurare de plăți. În unele cazuri, în același timp, este de asemenea calculat, iar costul de înlocuire a obiectului. Acest lucru se întâmplă, de exemplu, în cazul în care un acord adecvat cu societatea de asigurare nu își asumă nici o compensație monetară, și pentru a aduce obiectul la starea funcțională inițială la deteriorare sau defecțiune.

Astfel, am examinat cele 4 tipuri de valoare care sunt cele mai comune în școală economică din Rusia, precum și mai multe completarea acestora. Această listă nu este exhaustivă cu siguranță. Există forme speciale de valoarea de piață, precum și de investiții, sau a terenului, în ceea ce privește caracteristicile obiectelor de diferite stări, alternativ, legal. Ne întoarcem acum la studiul esenței obiectelor în legătură cu care parametrul relevant este calculat în aspectul de importanță practică.

Evaluarea afacerilor

Desigur, tipurile specifice de obiecte, pentru care prețul este determinat, foarte mult. Printre cele mai frecvent întâlnite în practica de afaceri din Rusia - este o afacere și imobiliare. În primul caz, activul agregat al firmei, principiile de management și activități care generează venituri estimate. Înainte de a explora tipuri de valoarea întreprinderii ar fi util să se definească obiectivele cu care se confruntă obiectul unei evaluări corespunzătoare.

De ce determina parametrii de cost pentru afaceri? Prima opțiune aici - perspectivele de vânzare a companiei. Proprietarul companiei poate decide să facă altceva, dar cea mai avantajoasă pentru a trece curent în mâinile unui alt proprietar. De asemenea, estimarea de afaceri se poate face pentru a îmbunătăți calitatea managementului companiei, identificarea posibilelor deficiențe în gestionarea sistemului. O altă opțiune - pentru a atrage atenția investitorilor, în cazul capitalului de lucru nu este suficient, sau firma însărcinat să se extindă pe piață, astfel încât este nevoie de fonduri suplimentare. evaluarea afacerilor poate fi efectuată atunci când faci un împrumut - aceasta este, de obicei, servește drept referință pentru luarea deciziilor în cadrul băncii emitente a împrumutului.

Costul unei evaluări de afaceri

Ce tipuri de costuri sunt utilizate la evaluarea companiilor? Ce principii sunt folosite cel mai des? Principalele tipuri de valoare, care sunt aplicabile evaluării de afaceri - piață și investiții. Potrivit unor experți, având în vedere posibilitatea de a cumpăra compania, partenerul este recomandabil să se concentreze pe a doua direcție în analiza perspectivelor relevante. Având în vedere că tipic prețul de „piață“ pentru afaceri - o cifră care nu neapărat vorbim despre potențialul de dezvoltare al companiei este unic. Dar dacă este pe cale de a dezvălui exact, principiile cheie pentru calcularea numerelor dorite se poate baza:

- o comparație a indicatorilor disponibile cu cele care sunt caracteristice altor participanți pe piață;

- pentru a studia avantajele competitive ale afacerii;

- pe o experți viziune subiective, evaluatori;

- pentru a studia influența factorilor externi.

Când este vorba de determinarea costului de investiție al afacerii, acestea se pot aplica aceleași principii, dar, în plus față de acesta este de asemenea permisă utilizarea unui număr de alte:

- modelarea comportamentului entităților implicate într-o afacere (factori care influențează);

- calculul rentabilității (o creștere a valorii de piață în timp).

Valoarea indicatorilor specifici se pot întâlni potențial cumpărător de afaceri sau investitor, în funcție de ceea ce este mărimea estimată a investițiilor în afaceri și care sunt perspectivele de recuperare a investiției. În multe cazuri, investițiile pot fi la originea creditului. Amploarea profitului posibil, nu trebuie să fie doar diferit de zero, dar, de asemenea, pentru a asigura plata dobânzii la banca. Indicații suplimentare în procesul de luare a deciziilor de către investitor, nu de numărare indicatorii care reflectă valoarea de piață a activității și a investiției pot fi:

- rezistența de afaceri potențial (capacitatea de a genera venituri pentru o lungă perioadă de timp);

- corelarea perioada de recuperare cu o afacere competitivă (probabil investitorului de a investi într-o altă societate, iar cumpărătorul - să-l cumpere-l);

- nivelul de încredere între parteneri.

Aceste criterii pot fi foarte subiective. Prin urmare, practicile de afaceri și valoarea de piață a activității de investiții - parametrii, deși importante, dar nu întotdeauna legate de tasta numerică.

Un alt posibil factor - costul tipurilor de muncă legate de evaluarea de afaceri pentru investiții sau o posibilă achiziție. În cazul în care ancheta întreprindere poate fi însoțită de investiții semnificative, care nu implică profituri reale (de exemplu, accesul la experți externi, auditori și analiști), este posibil ca un investitor sau potențial cumpărător de afaceri ar prefera să nu să se ocupe de o anumită companie.

Evaluarea imobiliară

Acesta va fi util pentru a afla ce ce sunt tipurile de valoarea proprietății, și care sunt puse în aplicare abordări în evaluarea acesteia. Dar, mai întâi - la fel ca în cazul de afaceri - să definească obiectivele urmărite de către membrii tranzacțiilor de drept civil de tip corespunzător. Necesitatea de a examina tipurile de valoare imobiliare și să caute serviciile unui evaluator, există următoarele condiții principale:

- să fie cumpărarea și vânzarea de apartamente, birouri, alte clădiri sau spații;

- active ale firmei estimate;

- este determinată de mărimea bazei de impozitare în aspectul taxelor de proprietate.

Desigur, în practică, motivele pentru punerea în aplicare a evaluării imobiliare poate fi mai mult. De exemplu, în unele cazuri, este necesar să se stabilească tipurile de costul estimat, în plus față de procedurile de bază. Sau - în mod alternativ - pentru a evalua proprietatea în scopul transmiterii în conformitate cu nevoile de stat.

Costul de evaluare imobiliare

Mai sus am observat că principalele tipuri de valoarea întreprinderii - o piață și investiții. În ceea ce privește domeniul imobiliar aceiași parametri, dar, de regulă, în plus, există o serie de unele pot fi investigate. Și anume - valoarea cadastrală a obiectului și de asigurare. În unele cazuri, aceasta este determinată și de lichidare. Mai ales pentru determinarea valorii de piață a investiției și am discutat deja mai sus. În cazul principiilor generale imobiliare și metodologii în forma lor, în general, similare cu cele care se aplică în evaluarea unei afaceri. Numai acestea sunt utilizate cu o mai mare adaptabilitate la specificul pieței relevante, „concurența“ se înlocuiește cu „stat“ (nivel de reparații, materiale de finisare și calitate, etc ...), „Marja“ - cele așteptate „creșterea costurilor“.

Acum vom studia modul în care se face calculul pentru numerele cadastrale, de asigurare și valoarea de lichidare. Toate acestea au unele caracteristici specifice. Fiecare tip determină costul acestora este caracterizat prin caracteristicile în aspectul metodelor de evaluare. Să le examinăm.

Când este vorba de valoarea cadastrală a proprietății, evaluatorul ia ca bază metodologia reflectată în sursele legislative relevante, Ministerul de Finanțe recomandărilor și alte agenții responsabile pentru utilizarea practică a datelor relevante cu privire la locuințe. În unele cazuri, pot fi invocate drept criterii specifice pentru a determina valoarea de piață a proprietății. Pot studia diverse documente tehnice.

În cazul în care sarcina este de a determina valoarea de asigurare a bunurilor, în acest caz, de regulă, evaluatorul este ghidat în primul rând prin metode de piață, dar ajustate pentru conținutul real al tranzacției de vânzare. De exemplu, dacă o persoană cumpără un apartament pe ipotecare, numai valoarea creditului poate fi inclusă în valoarea de asigurare. În acest caz, cadrul adecvat pentru calcularea valorii contractului cu asigurătorii pot fi mai mici decât în cazul în care baza a fost luată în stare pură valoarea de piață a apartamentului.

Ipoteca - un exemplu al segmentului de piață în cazul în care, practic, semnificativă pentru subiecții tranzacțiilor de drept civil poate fi valoarea de lichidare a obiectului. Dacă, de exemplu, persoane fizice sau o organizație nu va fi în măsură să îndeplinească condițiile plăților de împrumut, banca este probabil să ia o decizie privind vânzarea proprietăților aflate în gaj. Chiar înainte de semnarea tranzacției cu privire la înregistrarea creditului instituție financiară ar putea dori să analizeze perspectivele lichidarii parte a proiectului.

Rețineți, totuși, că unii experți consideră inadecvat să se utilizeze termenul „valoarea de salvare“ în legătură cu tranzacțiile imobiliare, în cooperare cu băncile. Faptul că implicit a contractului de ipotecă nu implică în mod necesar un apartament de tranziție în proprietatea băncii - aceasta este doar o măsură provizorie pe împrumut. În timp ce valoarea de revânzare pură presupune calcularea prețului la care proprietarul obiectului (de exemplu, de afaceri) va fi capabil să-și vândă proprietatea lor (de exemplu, din cauza falimentului întreprinderii). Prin urmare, să utilizeze termenul în cauză, în ceea ce privește domeniul imobiliar, cu precauție.

Cost - constanta?

Mulți economiști moderni cred că există. Cu excepția cazului, desigur, vorbind despre o economie de piață în cazul în care există un loc de liber mecanism de formare a prețurilor, în funcție de cerere și ofertă. Indiferent de ce fel de valoarea bunurilor investigate, fiecare dintre ele - este o valoare casual, un reper aproximativă, care poate atinge în parte a tranzacției, la un moment dat. Există, desigur, a industriei, în cazul în care volatilitatea indicatorilor relevanți este minim - de exemplu, segmente ale pieței, care este dominată de ordinele de stat. Dar este mai degrabă o excepție. Abilitatea de a naviga mediul în schimbare a valorii - una dintre cele mai importante avantaje competitive ale oricărei afaceri moderne.