Vânzarea de terenuri agricole. contract de vânzare de propoziții

Teren potrivit pentru cultivarea de produse alimentare necesare în ceea ce privește culturile, sunt considerate obiective strategice în toate țările. În Rusia, care, deși considerate ca fiind cea mai mare parte a teritoriului său „zona agriculturii riscante“, potrivite pentru teren agricol din abundență, și, ca orice resursă utilă, acestea sunt sub controlul statului.

Teren pentru agricultură ca subiect al tranzacției

În timpul perestroikăi, când a existat aproape o schimbare completă a cadrului legal în țară, statul și-a pierdut statutul de unic proprietar al terenului. Adoptat 25.04.1991, Codul Funciar al RSFSR și amendamentele la Constituția din 1978 persoanelor fizice să dețină un număr nelimitat de site-uri pentru nevoi diferite. Astfel, a fost stabilit un moratoriu privind vânzarea de terenuri agricole pentru o perioadă de 10 ani, în cazul receptării sale libere, și la 5 ani de la data cumpărării pentru o taxă.

Cu toate acestea, odată cu adoptarea în 1993 a Constituției tuturor restricțiilor au fost ridicate, iar site-urile au devenit participanți cu drepturi depline în cifra de afaceri civilă.

Codul Funciar al Federației Ruse (RF LC) la articolul 11.1 definește zonele care fac parte din suprafața pământului, limitele care sunt stabilite și înregistrate într-o anumită lege. De asemenea, ele sunt, neconsumabile, lucrurile imobile, divizibile transferabile care au o caracteristică specifică în formă de statut juridic (categorie), care este stabilită în funcție de scopul terenurilor.

Printre cele enumerate în legea categoriilor de teren utilizate pentru nevoile producției agricole, sunt în primul rând, datorită importanței lor speciale pentru stat. În partea 1 a articolului 77 din RF LC Acestea includ următoarele elemente:

• Zonele situate în afara localităților și destinate activităților agricole - (. Ferme, cereale de stocare și așa mai departe) culturi de plantare, animale, fân, precum și pentru amplasarea facilităților relevante.
• Zonele în care se pot angaja în agricultură, dar și în alte categorii - de decontare a terenurilor și non-forestiere terenuri din fondul forestier.

Toate elementele descrise în compoziția sa sunt eterogene, și destinate vânzării în urma tipurile lor pot include:

Părți de teren agricol

terenurile agricole zonele care au prioritate în utilizarea pentru producția agricolă	Terenurile neagricole zone cu obiecte „auxiliare“
teren arabil (teritoriu pentru plantarea culturilor de)	drumuri interioare
Plante perene plantație alimentare (livezi, podgorii, etc.).	plante silvice pentru a proteja împotriva efectelor nocive porțiuni (incendiu, vânturi fierbinți și așa mai departe.)
Depozite - pământ, utilizat anterior ca un câmp arat, dar a lăsat în repaus pentru a recupera proprietățile fertile	Teren pentru clădiri permanente sau sezoniere, structuri și echipamente, care sunt destinate pentru depozitarea și prelucrarea produselor agricole
fânului	obiecte de apă - rezervoare naturale sau sintetice închise (iazuri, cariere tăiate de apă)
	Comunicații, inclusiv recuperarea

Indiferent de compoziția și proporțiile de teren, vânzarea lor vor fi supuse unor reguli speciale, anumite RF Codul Funciar și Legea federală № 101-FZ (în continuare - Legea cu privire la cifra de afaceri). Cu toate acestea, există unele caracteristici ale vânzarea și cumpărarea de terenuri agricole, cu includerea semnificativă a terenurilor auxiliare. În special, compoziția lor, condițiile de apariție și utilizarea ulterioară trebuie să fie incluse în textul tratatului.

Restricții privind vânzarea de terenuri

zone de circulație civilă se efectuează ținând cont de restricțiile impuse de civil, Codul Funciar și alte legi. Sub ei să înțeleagă condițiile, interzicerea care restricționează proprietarului la momentul de înstrăinare a proprietății (servitute, ipoteca, managementul de încredere, chirie etc.).

Conform normelor Legii cu privire la cifra de afaceri, cumpărarea și vânzarea de terenuri agricole are următoarele limitări:

1. Loturile nu sunt transferate în proprietatea străinilor (persoane fizice sau companii), apatrizi, precum și companiile rusești, în cazul în care cota lor de capital autorizat de proprietate străină de mai mult de 50%.
2. Zonele nu pot fi vândute cu o modificare ulterioară a categoriei (destinație). În acest caz, după ce tranzacția este permis să schimbe utilizarea permisă a terenului. De exemplu, zonele de tuns iarba pot fi transformate în pășuni.
3. În conformitate cu articolul 4 din spate, deținută de o entitate (persoană sau de afaceri) poate fi definit doar zona - 10-100% din numărul total de zone în granițele municipalităților. Mai multe limitări specifice stabilite regulamentele regionale.

Drepturile de preferință pentru achiziționarea de terenuri

Articolul 8 din Legea definește principalul obstacol în calea liberei circulații a terenurilor - prioritate a regiunii pentru achiziționarea de terenuri atunci când acesta este vândut. Având în vedere importanța strategică a zonei și produsele alimentare, limitările unui ordin special de înstrăinare, destul de rezonabil.

Esența drepturilor de preempțiune este că vânzătorul cu intenția de a intra în viitor în contractul de vânzare site-ului, este obligat în scris să furnizeze următoarele informații:

• valoarea terenurilor și de viață decontări între părți (nu mai mult de 90 de zile);
• zona de hectar obiect și q. metri;
• Locația (adresa) porțiune de informații de înregistrare cadastrale;
• cadastral numărul (condiționate) de teren;
• informații despre vânzător, inclusiv datele de contact.

Notificarea nu are nevoie să introduceți informații despre client. Legea prevede o notație privind înstrăinarea propriului său acord. De asemenea, acest document nu implică nici o obligație de a vinde.

Notificarea este transmisă biroului sau autoritatea a trimis o scrisoare cu o listă de atașamente. În următoarele note și documente relevante vor fi principala dovadă în instanță litigiile privind valabilitatea contractului de vânzare.

În cazul în care organul executiv (departament, minister, departament) regiune refuză să cumpere, vânzătorul cu o notificare corespunzătoare, vânzarea terenurilor agricole a terenurilor ar trebui să aibă loc timp de 1 an. Dar decizia cu privire la achiziționarea de terenuri poate fi pozitiv. În acest caz, începe să acționeze legile regionale de articol care să prevadă proceduri specifice pentru anunțul de vânzător (notificare, comandă sau reglare) și înregistrarea contractului de vânzare și cumpărare ulterioare.

De exemplu, vânzarea de terenuri agricole în regiunea Moscova, pe baza paragrafului 3 al articolului 10 din Legea nr 75/2004-OZ din orașul 12.06.2004, care va avea loc în termen de 60 de zile de la adoptarea organului municipal privind achiziția de terenuri.

În plus față de drepturile regiunii sau municipalității, legislația din Rusia oferă un avantaj și altele:

1. Chirias la punctul 8 al articolului 22 din Codul Funciar al Federației Ruse are dreptul de a cumpăra terenul închiriat de la proprietatea de stat a terenurilor în fața tuturor celorlalte persoane interesate.
2. În cazul în care proprietarul de faliment - Agricultură - proprietarul terenurilor învecinate au un drept de preempțiune al bunurilor sale.

Respectarea condițiilor de achiziție preferențiale necesare. În caz de încălcare, cumpărarea și vânzarea de terenuri agricole nu poate avea loc sau să fie invalidat în instanța de judecată.

Oferta pentru vânzarea de terenuri: eșantion

Normele articolele № 101-FZ dezvoltat la nivel regional, prin emiterea unor legi separate. De exemplu, vânzarea de terenuri agricole în Ivanovo reglementată de Legea № 31-OZ din 08 mai 2008 „Pe partea din spate a terenului din regiunea Ivanovo.“ În alte regiuni situația privind înstrăinarea acestor obiecte sunt incluse în legile generale ca un capitol sau o secțiune separată.

Același lucru este valabil și în ceea ce privește notificarea vânzării viitoare a site-ului. În majoritatea regiunilor, sunt invitate să trimită o scrisoare într-o formă liberă, precizând că toate informațiile necesare. Dar, în unele regiuni ale formei aprobate de către organul executiv. De exemplu, în anunțul de Nijni Novgorod Regiunea trebuie să respecte anexa № 1 la Hotărârea Guvernului № 453-r din data de 13 martie 2012

Caile de la tranzacție pentru porțiunea de achiziție

Tratat, ca un fapt juridic, apare ca urmare a procedurilor sale încheierea între părți independente (cumpărător și vânzător), care este de a ajunge la un acord cu privire la toate condițiile. Cu toate acestea, este necesar să se încheie un acord și pentru următoarele condiții:

1. Formarea de teren.

Vânzarea de terenuri agricole se poate face numai în ceea ce privește anumite site-uri individuale, ceea ce înseamnă că trec prin procesul de topografie (stabilirea și consolidarea frontierelor pe teren) și înregistrarea cadastrală, în conformitate cu Legea federală № 221-FZ din 24.07.2007

2. Notificarea puterii executive în regiune și / sau zona de dorința de a vinde terenul pe condițiile concrete și de a obține de la ei răspunsul potrivit.

3. Obținerea consimțământului unui terț de vânzare, exprimat în scris. Legile actuale prevăd următoarele tipuri de ele:

• Consimțământul soțului proprietarului de vânzare (alineatul 3 al articolului 35 din Codul Familiei).
• Consimțământul administratorul temporar, adunarea creditorilor sau persoana care furnizează garanția financiară (articolele 64, 82 și 101 din Legea federală № 127-FZ din 26.10.2002 «cu privire la insolvența»).
• Consimțământul proprietarului (ferme individuale, agricole) , zonele învecinate în cazul în care același site este vânzătorul într - o stare de faliment în etapa a procedurilor de faliment.

Lista de mai sus de condiții este deschisă, deoarece necesitatea unor acțiuni pentru încheierea contractului de vânzare depinde de mai mulți factori, inclusiv site-ul în sine, locația acestuia, titularul de drept, metoda de excludere.

De exemplu, este necesară atunci când re-vânzare de nici o lucrare de anchetă, ca obiectul contractului care le - a pus deja în contabilitate corespunzătoare. Notificarea autorităților de intenția de a vinde este necesară numai în cazul în care vânzătorul este o persoană privată.

condiţii esențiale

Dispozițiile articolului 432 din Codul civil (Codul civil), se stabilește că , înainte de încheierea efectivă a tranzacției și transferul de proprietate și de bani părțile trebuie să convină asupra următoarelor condiții:

1. Obiectul contractului - o descriere completă a terenului pentru ao diferenția de alții. Practica a dezvoltat un set de informații care trebuie să fie specificate în contract:

• număr cadastral;
• adresa (locație);
• hectar suprafață sau pătrat. metri;
• categorie și utilizarea permisă.

2. Prețul terenului expropriat - expresia materială a obligației de a plăti vânzătorului în conformitate cu termenii și condițiile lor de contract de vânzare. Acesta poate fi specificat ca pentru întregul teritoriu ca întreg, și pe unitatea de suprafață. Părțile sunt libere să aleagă mărimea prețului, dar nu se poate schimba în mod arbitrar.

În lipsa acestor condiții contractului de vânzare zonă nu vor fi semnate, dar însăși dispunerea proprietății sale în cealaltă persoană pur și simplu nu se va întâmpla.

Drepturile și obligațiile vânzătorului a terenului

Teren de vânzare a terenurilor agricole înseamnă nu numai definiția obiectului și prețul, dar, de asemenea, un regulament complet de acțiuni ale părților (vânzător și cumpărător) privind transferul, acceptarea și plata a proprietății, precum și documentul de înregistrare ulterioară în Rosreestra.

Drepturile și obligațiile proprietarului stabilite în legislația aplicabilă a Federației Ruse, și sunt după cum urmează:

1. Atribuțiile și drepturile Vanzatorului.

1.1. Furnizarea de toate informațiile disponibile cu privire la șarja (restricții) porțiune, calitatea și perspectivele pentru utilizarea intenționată. Aceste informații:

• permisiunea de a efectua anumite tipuri de agricultură (vii, dispozitiv, crearea de obiecte, etc.);
• prezența stațiilor învecinate care au nici un efect asupra porțiunii dobândite;
• proprietăți calitative ale pământului, care afectează utilizarea și costurile;
• alte date care ar putea schimba în vreun fel decizia cumpărătorului de a cumpăra.

Drepturile de teren poate fi limitată la stabilirea la nivel regional, cerințe specifice pentru utilizarea și modul de gestionare și să fie legată de protecția animalelor și lumi plantelor, conservarea solului, habitatul speciilor rare de animale sau păsări, rutele de migrație naturale și așa mai departe.

Proprietarii de terenuri nu pot să știu despre toate restricțiile, dar trebuie să specifice în contract sunt cele care sunt cunoscute.

1.2. Transfer teren.

În conformitate cu această dispoziție se referă la acțiunile vânzătorului de fapt și de drept în timpul introducerii cumpărătorului de proprietate asupra terenurilor. Și nu a însemnat sensul literal al „atribuire“ și care este încorporat în cuvântul este legea.

În conformitate cu paragraful 1 al articolului 224 din Codul civil, orice element este considerat a fi acordat după admiterea directă în posesia cumpărătorului. Aceasta din urmă poate fi exprimată ca o porțiune a proprietății de eliberare a vânzătorului sau încetarea agriculturii.

Obligația de transfer este realizat sub forma unui document special - actul de transfer și de acceptare semnat de către părțile contractante și numai apoi să fie considerată ca fiind îndeplinită.

2. Dreptul de bază al vânzătorului este abilitatea de a solicita plata la timp a terenurilor în condițiile contractului de vânzare. În cazul în care proprietatea este înstrăinat autoritatea executivă, el poate:

• monitoriza siguranța și utilizarea site-ului;
• necesită utilizarea preconizată a proprietății, precum și îndeplinirea altor obligații privind utilizarea teritoriului.

Drepturile și obligațiile cumpărătorului a terenului

Dispozițiile privind acțiunile și capacitățile cumpărătorului, de regulă, sunt similare în ceea ce privește vânzătorul. Mai mult decât atât, acesta din urmă poate să nu fie în măsură să își îndeplinească sarcinile fără acțiunile corespunzătoare ale cumpărătorului. În general, acestea pot fi împărțite în 2 grupe:

1. obligații de bază.

1.1. Valoarea în numerar a terenurilor în sumă, termenii și procedura stabilită prin contractul de vânzare. De regulă, acest lucru are ca rezultat transferul de fonduri în contul în ordinea plății integrale.

1.2. Acțiunile care vizează adoptarea terenului în posesia efectivă a terenului și de a face actul de recepție și transmitere.

Numărul de responsabilități suplimentare atribuite cumpărătorului, este destul de mare și, de obicei, include acord să plătească impozitul funciar nu este de la data schimbării proprietarului terenului în evidențele autorităților fiscale, precum și de la data încheierii contractului de vânzare sau la începutul utilizării efective a obiectului. Este, de regulă, obligată să efectueze și să plătească pentru înregistrarea transferului de drepturi la terenuri în organele Rusă Registrul.

În cazul în care obiectul de vânzare de către proprietar acționează în calitate de autoritate, celelalte responsabilități pot fi transferate cumpărătorului, inclusiv:

• drumuri de întreținere de software și de îmbunătățire a teritoriului adiacent, și de acces;
• termeni și procedura de dezvoltare a zonei plantare;
• asigurarea accesului liber al reprezentanților organelor de stat din zonă în scopuri agricole de verificare;
• conservarea sondaj, markeri de sondaj;
• un anumit set și calendarul de activități pentru a proteja și de a îmbunătăți starea terenului.

2. Cumpărătorul drept principalul lucru îndeplinește obligațiile vânzătorului și este de a solicita transferul în timp util a terenului cu buna punere în aplicare a competențelor lor de proprietar:

• construcția de clădiri și structuri în scopuri agricole;
• folosi pentru propriile lor scopuri minerale publice, a pânzei freatice și corpurile de apă închise;
• de irigare, drenaj, imbunatatiri funciare, dispozitiv (iazuri și cariere adăpate) iazuri.

Contractele de achiziție terenuri nu sunt obligatorii și sunt modelate de regulile generale privind vânzarea de bunuri imobiliare. Dar nu este interzis să utilizeze instrumentele, formele de contracte existente anterior. De exemplu, ordinea de RF Roskomzema 1-16 / 770 din 06.02.1993 a fost aprobat contract de probă pentru vânzarea de terenuri agricole. În prezent, acest document este nul, dar poate servi drept referință pentru tranzacțiile privind înstrăinarea terenurilor.

nevalabili ale contractului de vânzare

Alineatul 2 al articolului 37 din Codul Funciar RF enumeră condițiile în care vânzarea de terenuri agricole vor fi invalidate:

1. Dreptul vânzătorului sau orice altă persoană pentru a valorifica proprietatea înapoi la voință, sau în nici un caz. Prezența unei astfel de dispoziții este contrară însăși esența proprietății.
2. noi restricții proprietar (dobânditorului) la posibilitatea de comenzi suplimentare obținute de proprietate. De exemplu, interzicerea ipotecilor, plantarea anumite culturi, leasing și așa mai departe.
3. Vanzatorul de eliberare a terenurilor de răspundere atunci când o cerere și pretenția de a terenului de către părți terțe sau a autorităților publice. obligația de a compensa cumpărătorului pentru daune sau retragerea obstacolelor din calea de utilizare a terenurilor prevăzute de articolul 461 din Codul civil.
4. Descrierea acțiunilor viitorului proprietar, în orice fel cu schimbarea categoriei de teren sau de utilizarea în alte scopuri, adică nu pentru agricultură.

Stabilirea acestor restricții are anumite sens și eficacitate. De exemplu, datorită lor, cu excepția atunci când sub masca de vânzare este un contract de gaj. În funcție de amploarea și domeniul de aplicare al includerii în acord, vânzarea de terenuri agricole pot fi anulate parțial sau în totalitate.

Modalități de a intra într-un contract de vânzare

Având în vedere proprietatea și structura subiect identifică următoarea procedură pentru vânzarea de terenuri agricole:

1. Achiziția de terenuri private pentru cumpararea si vanzarea de reguli versatile cu condiția § 7 din capitolul 30 din Codul civil, articolele 30 și 38 din Codul Funciar RF, articolul 8 din Legea federală № 101-FZ.
2. Site-ul de achiziție prin licitații (sau licitații). De obicei, această procedură se efectuează după transferul de terenuri în proprietate publică. norme separate de stabilire vânzare special a terenurilor agricole prin licitații, sunt absente, iar normele Legii cu privire la cifra de afaceri se referă la dispozițiile standard ale articolului 38-38.1 din RF LC.
3. Site-ul de achiziție chiriaș. Cu această metodă de achiziție este proprietate foarte importantă. În cazul în care vânzarea este supusă unei secțiuni speciale, tranzacția are loc pe regulile universale. Dar achiziționa terenul închiriat de la stat sau regiune, astfel cum rezultă din alineatul 4 al articolului 10 din Legea privind cifra de afaceri, este posibil într-o manieră avantajoasă, dar numai în absența reglementărilor în vigoare emise de către autoritățile de stat sau municipale pentru a oferi terenuri în arendă.

Principiul libertății contractuale se aplică, în special, și pe calea încheierii sale, ceea ce face posibil de a dispune de terenuri, nu numai pentru regulile universale, ci prin intermediul licitațiilor funciare private (licitații). Prevederile Legii cu privire la cifra de afaceri nu permit, obligând respectă obligația în autoritatea de notificare a subiectului intenției de a vinde terenul.